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O mercado imobiliário e os investidores

  23/04/2015   Ramon Cardoso

O investimento no mercado imobiliário tem sido uma prática usual no Brasil há tempos. Porém, em períodos de hiperinflação e altas taxas de juros, nem a valorização imobiliária e nem a renda advinda dos imóveis competem com os investimentos financeiros.

Todavia, em momentos de economia estável, baixa remuneração nos mercados financeiros e investimentos em Bolsa com alternâncias e oscilações, investir em imóveis passa a ser opção de destaque. Neste contexto, algumas questões emergem com mais frequência: Como investir em imóveis de forma mais segura? Como adquirir imóveis que garantam valorização a médio e longo prazos? Como escolher as unidades de melhor rentabilidade?

O universo de alternativas no setor é grande. Creio que podemos dividi-lo em dois grandes grupos: imóveis adquiridos como reserva de valor, com retorno positivo em médio e longo prazos, e imóveis para renda, com geração de recursos por meio da locação.

No primeiro caso, incluem-se os imóveis adquiridos para uso próprio – comercial ou residencial –, e a renda não é a prioridade. Ainda assim é preciso fazer uma avaliação criteriosa do local, para que se possa ter a maior garantia possível de valorização – ou não desvalorização – futura. É necessário analisar com cautela as edificações do entorno, a acessibilidade em termos de transporte público, a possibilidade de melhoria na infraestrutura urbana, e que seja capaz de valorizar ou não o imóvel.

O segundo caso é mais usual entre os investidores imobiliários e apresenta uma série de alternativas. A mais comum é a aquisição de um imóvel já construído ou em construção, comercial ou residencial, com o objetivo final de locação. Esta escolha requer a procura de produtos que ofereçam a melhor possibilidade de renda, aí definida como o maior percentual a ser alcançado, anual ou mensalmente, pela renda do aluguel em relação ao preço do imóvel. Para tanto, deve-se contar com a ajuda de profissionais da área de intermediação imobiliária, e com o empenho pessoal na busca da unidade objeto de investimento.

A sugestão, nestes casos, é nunca comprar o primeiro imóvel, pois somente depois de visitar vários tipos disponíveis na região que o comprador passa a ter o “feeling” de preços dos produtos, podendo, assim, decidir com segurança. “É melhor perder um bom negócio do que fazer um mau negócio”. Nesta hipótese de investimento incluem-se casas e/ou apartamentos residenciais, lojas comercias de rua ou em shopping centers, galpões industriais e os chamados condo-hotéis.

Uma maneira de potencializar a renda, seja em investimento comercial ou residencial, é a aquisição do terreno e a construção do prédio para locação. Neste caso pode haver um aumento substancial de rentabilidade, pois ela será calculada e obtida sobre o custo do edifício e não sobre o seu preço de venda. Como opção está o “build to suit”, que significa construir, por encomenda, um prédio para ser locado a um cliente, por preço e prazo determinados. Até 2012, havia certo receio entre aqueles que operavam nessa modalidade, o que foi perfeitamente equacionado com a promulgação de legislação específica regulando esse mercado e permitindo o crescimento seguro desse tipo investimento.

Na análise de retorno é sempre importante avaliar as questões tributárias, aí incluídos os tributos de aquisição, IPTU e taxas pagas anualmente, e imposto sobre a renda, que podem variar caso a caso.

Alternativa ainda não muito comum entre os pequenos investidores são os Fundos Imobiliários. Eles permitem que mesmo aqueles que não têm recursos para comprar uma unidade para renda sejam proprietários de partes dos imóveis, por meio da aquisição de cotas dos Fundos voltados à locação.

Mesmo para os Fundos valem as sugestões de análise cautelosa dos produtos que serão locados. Também é importante obter informações sobre os gestores imobiliários e os administradores do Fundo, cujas cotas são negociadas na Bolsa de Valores e têm o funcionamento fiscalizado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

Portanto, com os devidos cuidados e o auxilio de profissionais de mercado, o investimento imobiliário é, e será por muito tempo, um ótimo negócio.

*Claudio Bernardes é presidente do Secovi-SP e reitor da Universidade Secovi
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